새로운 집주인과 재계약 시, 확정일자 꼭 다시 받아야 하나?
임대차 계약으로 거주 시, 보증금 또는 전세금을 보장받기 위해 확정일자를 신청합니다. 임대 거주기간 중에 주인이 변경되는 경우가 종종 생깁니다. 보통 2년 뒤 연장 계약을 하게 되는데요, 재계약 시 새로운 집주인과 확정일자를 다시 받아야 할지 고민하게 됩니다.
특히, 만기가 다 되어 임대차 재계약 시점이 집주인이 변경되었지만 등기 이전이 완료되지 않은 경우에는 더욱 혼란스러울 수 있습니다.
오늘은 새로운 집주인과 계약했을 때 확정일자가 필요한 이유와 안전한 확정일자 등록 방법에 대해 알아보겠습니다.
1. 확정일자는 신청 여부
확정일자는 임대차 계약서가 기준이므로, 등기 이전 여부와 관계없이 받을 수 있습니다.
- 등기가 완료되지 않았더라도 새로운 집주인과 계약을 체결하고 계약서가 유효하다면 확정일자 신청이 가능합니다.
- 하지만, 등기부등본상 소유자가 아직 구 집주인으로 되어 있다면, 은행 대출 심사나 법적 보호 측면에서 문제가 발생할 수 있습니다.
- 따라서 등기 이전이 완료된 후 다시 확정일자를 받는 것이 가장 안전합니다.
2. 확정일자를 다시 받는 것이 좋은 이유
기존 임대차 계약에서 확정일자를 받았더라도, 새로운 집주인과 재계약을 했다면 확정일자를 다시 받아야 법적으로 보호받을 수 있습니다.
1) 기존 확정일자는 연장 계약으로 자동 갱신되지 않음
많은 분들이 기존 확정일자가 새로운 계약에도 자동 적용될 것이라고 생각하지만, 그렇지 않습니다.
- 기존 계약의 확정일자는 연장 계약과 무관합니다.
- 새로운 계약서를 작성했다면, 그 계약을 기준으로 다시 확정일자를 받아야 합니다.
2) 등기 이전 후 확정일자를 받아야 법적 보호가 확실
새로운 집주인과 계약을 체결했더라도, 등기 이전이 완료되지 않았다면 법적 보호가 충분하지 않을 수 있습니다.
- 현시점에서 확정일자를 받아도, 등기부등본상 소유자가 이전 집주인으로 되어 있다면 보호받기 어렵습니다.
- 등기 이전이 완료된 후 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 확실하게 보장됩니다.
3. 가장 안전한 해결 방법
확정일자를 가장 안전하게 받기 위해서는 다음 단계를 따르는 것이 좋습니다.
- 등기부등본 확인 → 새로운 집주인 명의로 변경되었는지 체크
- 임대차 계약서 기준으로 확정일자 받기 (필요시, 등기 이전 후 다시 받기)
- 은행과 추가 확인 → 대출이 있는 경우, 등기 이전이 필요한지 확인
4. 확정일자 신청 방법
확정일자는 다음과 같은 절차로 신청할 수 있습니다.
- 임대차 계약서를 준비합니다.
- 거주지 관할 주민센터, 등기소, 또는 온라인(정부 24)에서 확정일자를 신청합니다.
- 등기 이전이 완료되었다면, 다시 확정일자를 받아 법적 보호를 강화합니다.
정부 24 접속 - 검색창에 '확정일자' 입력하세요.
결론. 확정일자는 등기 이전 후 다시 받는 것이 안전합니다.
새로운 집주인과 재계약을 맺었다면 확정일자는 반드시 다시 받아야 합니다. 다만, 등기 이전이 완료되지 않았다면 확정일자를 받더라도 법적 보호가 불완전할 수 있습니다. 따라서, 등기부등본을 확인한 후 등기 이전이 완료되었을 때 확정일자를 다시 받는 것이 가장 안전한 방법입니다.
추가로, 대출이 있는 경우 은행에서도 확정일자와 등기 이전 여부를 중요하게 볼 수 있으므로 꼭 확인해 보세요.
이제 확정일자에 대한 고민을 덜어내시고, 보다 안전하게 계약을 진행하시기 바랍니다.